スタッフブログ|東大阪市の一戸建て/株式会社リバーストーン[新築も好評です]

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2015.11.29

不動産用語Part91

 今日の不動産用語♪


・バスタブ
浴槽のこと。座って肩までお湯につかれる和風タイプ、体を横たえて入浴する広く浅い洋風タイプ、その中間である和洋折衷タイプなどがある。ユニットバスに使われているバスタブの主流は和洋折衷タイプ。
材質にはホーロー、ステンレス、人造大理石、FRP、タイルなどがある。いずれの材質も表面を軽くスポンジなどでこするだけと、手入れは簡単。ただし、タイル貼りなどの場合は換気に気をつけないと目地にカビが生えて黒ずんでしまうこともあるので注意が必要。

・バリアフリー
住宅や公共施設、また商業施設やホテルなど多くの人々が使用する建築物において、障害者や高齢者などが生活、活動する上で障壁(バリア)となる部分を取り除くこと(Barrier Free)。以下のような配慮(工事)がなされた住宅を「バリアフリーデザイン住宅」という。

(1)玄関や上がり框などを除いて、住戸内の段差を極力解消する
(2)居室や廊下、階段、浴室やトイレなどに滑りにくい床材を使用する
(3)玄関や室内の出入口の段差解消と十分な幅を確保する
(4)介護しやすいように、あるいは車イスに乗ったままでスムーズに出入りできるように、トイレや浴室、洗面所などの広さを確保する
(5)玄関や廊下、階段、トイレや浴室、洗面所などの必要な箇所に手すりなどを設置する
(6)トイレや浴室、洗面所などに、ヒートショック(急激な温度差によって心拍数や血圧が上昇すること)を防止するためのエアコンや暖房機器を設置する…など

・バルコニー
マンションの住戸のうち、建物の外壁から突き出た床と手すりのみで構成される部分を「バルコニー」という。対して、一戸建て住宅などの外壁から突き出して設けられた屋根や庇(ひさし)付きの露台を「ベランダ」という。バルコニーには、下階の屋根部分を広く利用した「ルーフバルコニー」や、物干しや家事空間として利用される比較的小さい面積の「サービスバルコニー」などがある。

・パース
建物の外観や内部を立体的に描いた透視図(Perspective)のこと。
完成予想図を描くのに用いられる。空間のイメージが分かりやすいように、人や物、風景などもあわせて書き込まれることが多い。

・パーテーション
部屋の仕切りや間仕切り壁のこと。壁だけでなく、収納家具を間仕切りにすることもあり、これを「可動式家具」という。またオフィスや医療機関などでは、腰の高さ程度の収納を兼ねたオフィス家具や、パイプ・布などで構成される簡易式間仕切りをパーテーションと呼んでいる。

2015.11.27

不動産用語Part90

 今日の不動産用語♪


・はめ殺し窓
窓枠に直接ガラスをはめこみ、開閉できないように固定した窓のこと。FIX(フィックス)窓とも呼ばれ、採光が主な目的の場合に用いる。
丸型や正方形、長方形などさまざまな形状の商品があり、異なる形状の窓と組み合わせる例も。小型のはめ殺し窓を並べ、個性的な外観デザインとしたり、ピクチャーウィンドーとして設置するプランもみられる。ただし、開閉できないため掃除方法に配慮しておく必要がある。
なお、細長いはめ殺し窓を「スリット窓」ということもある。

・梁
木造住宅などで、小屋組や床組の荷重を柱などと連結して支える水平材(構造材)のこと。
柱の上に、建物の棟方向と直角に、横に渡して屋根などを支える。梁間方向は、一般的に建物の奥行き方向のことをいい、直角に交わる方向のことはけた行き方向という。

・販売受託
売主の委任を受け、売主に代わって分譲地や建売住宅、マンション等の販売代行をすること。不動産広告では、「販売代理」「媒介」「販売提携(代理)」「販売提携(媒介)」等と表示される。

・販売提携
販売受託と同じく、不動産の売主の委託を受けて、販売の代行を行うこと。

・媒介
不動産の取引で、売主と買主の間に立って両者の契約を成立させること。「仲介」ともいう。売却物件の販売活動(広告等)、契約条件の調整、契約書類の作成、重要事項説明、契約から引き渡しまでの事務手続きが主な業務。
不動産広告に「取引態様/仲介」と記載されているときはこの形がとられ、「仲介手数料」が必要となる。ただし、新築マンションなどの広告で「販売提携(媒介)」とあるときは、必要ないケースが多い。

・媒介契約
土地・建物の売買・交換や貸借のなかだちを、不動産仲介会社などの宅地建物取引業事業者に依頼する契約のこと。媒介契約を締結すると、媒介契約の内容や報酬等を記載した書面を作成し、依頼者に交付することなどが義務付けられている。媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つがある。

2015.11.26

不動産用語Part89

 今日の不動産用語♪ 「は行」のスタートです!


・ハイサッシ
高さが天井近くまである大きなサッシのこと。
リビングに設けられることが多く、採光、通風、眺望にすぐれている。また開放感があり、部屋も広く見えるなどのメリットがある。

・ハウスメーカー
ハウスメーカーとは、広範囲な営業網をもつ大手住宅メーカーのこと。部材の生産から設計、施工にいたるまで、工場生産化率を高めてシステム化されている。土地探しや資金計画、アフターサービスまで、家づくり全般にわたるサービスを行っているのが特徴。

・掃き出し窓
本来は、室内のホコリなどを掃き出すために壁の最下部に設けられた小さな窓を「掃き出し窓」といい、天井近くに設けられた「高窓」の対語であった。しかし近年は、室内の床面まで開口部のある背の高い窓(テラス窓)を「掃き出し窓」と呼ぶケースが多い。
窓面積が大きいので、通風・採光の効率は高く、開放感も得られる。一方で、窓の前に家具を置きにくいなどのデメリットもある。

・ハッチ
キッチンとダイニングとの間仕切りに設けられた開口部のこと。両側から料理や食器の受け渡しができる。
また、床下や屋上などに出入りするために設けられた開口部も「ハッチ」と呼んでいる。

・羽アリ
成熟した巣から、他の場所に新しい巣を形成するために飛び出すシロアリのこと。ヤマトシロアリの羽アリは、4月~5月の天気が良い日の昼ごろに発生し、明るい方に向かって飛び立つ習性がある。またイエシロアリの羽アリは、6月~7月の蒸し暑い日の夕方から夜にかけて発生し、電灯に集まる習性がある。いずれも、飛び立った羽アリはすぐに羽根を落とし、雌雄がペアになって巣になる場所を求めて歩き回る。また、大半の羽アリはそのまま死に絶えるが、生き残ったペアは2年~3年の内に数万匹~数十万匹のシロアリを育てるという。

・幅木
床との継ぎ目にあたる壁の最下部に取り付ける横木のこと。床掃除などで傷みやすい部分を保護するために設置される。幅木の素材には、木だけでなくプラスチック製のものもある。

2015.11.24

不動産用語Part88

 今日の不動産用語♪


・軒下換気
屋根の軒下部分に換気口を設け、小屋裏温度と外気の温度差を利用して自然換気を行うのが、軒下換気である。
寄棟屋根で多く用いられている換気法で、軒下換気口には「防火ダンパー」(熱を感じると自動的に換気口を閉じる設備)を設置するのが一般的。また、この「軒下換気」と「妻面換気」を併用する方法もある(棟換気ともいう)。軒下に設けた換気(給気)口から外気を取り入れ、外壁の妻面に設けた換気(排気)口から、小屋裏内にこもった熱気や湿気を排出する仕組み。

・軒の高さ
建築物の規模を示す指標の1つが、軒の高さだ。一般に、軒の高さは、地盤面から建築物の小屋組、またはそれに代わる横架材を支持する壁までの高さをいう。

・野地板
木造住宅などで、屋根面を構成するために垂木の上に張る板材のこと。野地板を張った後、その上に瓦やスレートなどの屋根材を設置する。

・延べ面積
建物の各階の床面積の合計のこと。一般に「延床面積」と呼ばれることが多いが、正式には「延べ面積」という。この延べ面積は、確認申請手数料の算定や、不動産登記等の基礎になるものである。

・延べ床面積
建築物の各階の床面積の合計のこと。用途地域指定ごとに規定された「容積率」によって、建てることのできる延床面積の限度が、敷地面積に応じて決められている。一定の条件を満たした地下室(地階)や車庫などは、容積率計算の際に延床面積に算入されないという特例がある。

・法面(のりめん)・法地(のりち)
実際に宅地として使用できない斜面部分のこと。自然の地形で斜面になったものと、傾斜地を盛り土や切り土で造成する際に、土砂崩れを防ぐためにつくる場合がある。ちなみに法面の上端を「法肩」、法面の下端を「法尻」と呼ぶ。

・ノンスリップ
滑り止めのこと。滑り防止のために、階段の踏み面の先端に取り付けられるもので、金属製やタイル製などのものに溝を切ってあるのが一般的だ。

2015.11.23

不動産用語Part87

 今日の不動産用語♪


・布基礎
木造住宅の外壁や間仕切り壁の下に設けた帯状の連続基礎のこと。
鉄筋コンクリートによる「連続フーチング」構造になっている。ちなみにフーチングとは、建物の荷重を分散させる基礎部分の広がりのことで、「T」字を逆さにした形状をしている。またフーチングの上部(I字の部分)に根太や大引き、梁などを乗せて床組を構成する仕組みである。

・ぬれ縁
居室の外側に設けられた縁側のこと。風雨を防ぐ壁などがなく、雨に濡れてしまうのでこの呼び名がある。「濡れ縁」。

・根太
木造住宅などで、床板の下に渡した横材のこと。
大引きや梁などとともに、床組を構成する床板を支えるために設置されるもので、材質や取り付け方に問題があると、床鳴りの原因となる。

・根太床工法
コンクリートスラブと床の表面仕上げの間に、角材の根太を均等に置いた工法(「置き床工法」の一種)。
パイプを通す空間が必要な水まわりの床には、根太床工法を使うケースがある。軽量床衝撃音に対しては遮音性があるが、重量床衝撃音に対してはやや弱いといわれている。また、地震による歪みが指摘されていることから、根太を設けずに、横方向からの水平力に強い、厚みのある床下地合板を用いた根太レス工法(剛床工法)などが採用されることもある。

・値付け
デベロッパーなどの不動産会社が、分譲住戸の販売価格を設定すること。マンションの場合、中間階の中住戸を標準的な住戸として選び、そこの分譲価格を基準価格として、階数や位置、向き、広さなど住戸の条件によりプラス・マイナスしながら、ほかの住戸の販売価格を決めていく。

2015.11.22

不動産用語Part86

 今日の不動産用語♪


・2項道路
1950年(昭和25年)11月23日以前から建物が立ち並んでいる道で、特定行政庁が道路として指定したもの。建築基準法42条2項に定められた道路なのでこう呼ばれ、「みなし道路」ともいう。幅員4m未満でも建築基準法上の道路とみなされ、道路の中心線から2m後退したところに、道路境界線があるとみなされる。ただし、1992年(平成4年)の法改正以降、特定行政庁が幅員6m以上を道路として取り扱う区域では、道路の中心線から3m後退したところが道路境界線とみなされる。2項道路に接した敷地に建物を建築・再建築する際には、規定の幅員を確保するため、セットバックが義務付けられている。

・二重サッシ
1つの窓にサッシを二重に取り付けたもの(二重窓)。
2枚のサッシの間に空気の層ができるため、断熱性が高まり結露防止の効果がある。新築時に二重サッシにする場合と、既存窓のサッシの内側にもう一つのサッシ(内窓)を設ける場合がある。
ちなみに、「複層ガラス」とは、一つのサッシにはめ込まれるガラスが2枚(または3枚)になっているものなので、「二重サッシ」とは異なる。

・24時間換気システム
24時間連続して、機械式に換気を行うシステムのこと。
従来は高気密住宅を中心に取り付けられていたが、シックハウス防止を主な目的に、2003年(平成15年)7月の建築基準法改正により、すべての住宅への設置が義務づけられた。住宅の場合、換気回数0.5回/h以上の機械換気設備の設置が必要。

・二世帯住宅
親の世帯と、その子どもの世帯がひとつ屋根の下で暮らすために考慮された住宅のこと。玄関や浴室、キッチンなどを共有することもあるが、互いのプライバシーを守るため、玄関を別々に設けたり、それぞれがキッチンや浴室を持つこともある。共用タイプ、完全分離タイプ、一部共用タイプの3種類のタイプに分類できる。

・ニッチ
壁面の一部をくぼませてつくる飾り棚のこと。ここに花やインテリアを飾ったり、照明を当てたりする。

2015.11.20

不動産用語Part85

 今日の不動産用語♪「な行」の始まりです♪


・ナイトテーブル
ベッドの脇に置く小さなテーブル。スタンド照明や目覚まし時計などを置くのにも便利。

・内覧会
完成前のマンションを購入すると、通常は引き渡しの1カ月から2カ月前に「内覧会」が行われる。ここで購入者側は、建物が契約書通りにきちんとでき上がっているかを確認しなければならない。汚れや傷など何らかの不具合を発見したら、不動産会社に手直しを依頼。手直しの工事が終われば「再内覧会」が行われ、問題がなければ「確認済み」の署名捺印を行い、引き渡しへと続く。

・中廊下
マンションなどの集合住宅で、共用廊下がホテルのように屋内にあり、その廊下の両側に住戸が配置される形式をいい、「内廊下」とも呼ばれている。なお、タワーマンションなどで、共用廊下が屋内に配されてはいるが、住戸が廊下の片側だけにある形式もあり、この場合は「内廊下」と呼ばれることが多い。

・長押(なげし)
和風建築において、柱の側面などに水平に取り付けられた化粧材のこと。本来は、柱を固定するための構造材だったが、今では和室を装飾する造作として付けられる。
最も一般的なのは鴨居の上部に取り付けられる「内法長押」。ほかにも取り付けられる位置によって、「天井長押」「縁長押」「腰長押」など様々な種類がある。

・納戸
屋内にある、出入り口にドアが取り付けられた部屋状の収納スペースのこと。不動産広告などで「納戸」と表示してある場合、建築基準法で定められた居室の基準に、採光や通風などの面で当てはまらないスペースを指す場合が多い。

2015.11.19

不動産用語Part84

 今日の不動産用語♪


・土砂災害特別警戒区域
著しい土砂災害が発生するおそれがある土地の区域に対して、都道府県知事は「土砂災害特別警戒区域」に指定することができる。例えば同区域内に住宅などを建設する場合は、都道府県知事の許可を得る必要がある。

・土壌汚染対策法
カドミウムや有機リンなど化学物質が非常に高い濃度で工場跡の土壌に残されているといった事例が各地で報告されている。それを受けて、汚染された、もしくは汚染の恐れがある土壌の把握や、その汚染による健康被害の防止を目的に定められたのが「土壌汚染対策法」(平成15年2月15日施行)である。

・土壌処理
床下土壌にシロアリが忌避する薬剤等を散布して、シロアリを寄せ付けないようにすること。ヒバ油などのように、床下土壌に直接散布・吸収させる液状タイプと、調湿性のある石粒や炭、天然鉱石にヒバなどから抽出した成分を組み合わせて散布・配置する工法のほか、土壌被膜形成工法、シート工法などがある。

・土台
構造躯体の最下部に設けられる構造材のこと。
木造住宅の場合、基礎(コンクリート)の上に土台を寝かせ、アンカーボルトで固定する。柱等から伝わる荷重を支え、基礎に伝える役目を果たす。耐久性を高めるために、防腐・防蟻(ぼうぎ)処理を施すことが一般的。

・土間
住宅の中で、床を張っていない、地面のままのところ。日本古来の民家でみられる形式で、土足でつかう場所として、玄関や中庭、部屋の一部としても使える、家の外と中の中間的な役割をはたす場所。コンクリートなどが敷かれている場合もある。

2015.11.17

不動産用語Part83

 今日の不動産用語♪


・同時決済
不動産売買の「残金決済・引き渡し」時の手続き方法のひとつ。売主が売買対象の不動産を担保に住宅ローン等を借りていて、売買代金でそのローンを完済する場合などに、次の2つの手続きをそれぞれ同時に行うことをいう。
[1]住宅ローン関係
買主が借りる住宅ローン資金の受け取り(融資実行)→残金決済(残金の支払い)→売主のローン返済
[2]不動産登記
売主の抵当権抹消→売主から買主への所有権移転登記→買主の住宅ローンの抵当権設定登記
同時決済をすると、買主もしくは売主が「つなぎ融資」を借りる必要がなくなり、諸費用を節約できる。なお、同時決済を行うための調整などは不動産仲介会社等が行うのが一般的だ。

・動線
建物や都市の空間における人や物の動きを示した線。その動きや量を予測して設計に生かすことを動線計画という。
例えば一般の住宅においては、朝の洗顔・トイレラッシュ時の緩和を図るための「生活動線計画」や、スムーズな炊事・洗濯・掃除等の動きを考える「家事動線計画」、さらに高齢者や介護者の負担を軽減するための「介護動線計画」などがある。

・道路斜線制限
道路を挟んで向かい合う建築物の良好な環境の確保や、道路上の日照、通風、採光などを確保するために、建築物の高さや形状を規制することを「道路斜線制限」という。具体的には、道路の反対側の境界線から一定の距離の範囲内において、建物を建てようとする敷地の上空に向かって一定の勾配の斜線を引き、その斜線より上に建物が出ないように規制するというものだ。

・道路幅員
道路の道幅のこと。建築基準法では、道路の側溝の外側を道路境界とみなして、道路幅員を測る。道幅が4m以上の道路に2m以上接していない土地には、住宅を建てることはできないと定められている。これを「接道義務」という。

・道路法による道路
(1)高速自動車道
(2)一般の国道
(3)都道府県道
(4)市長村道・区道
が、道路法によって道路とみなされるものである。ただし(1)の高速自動車道については、道路内の建築制限を除き、建築基準法上は「道路」とはみなされていない。

2015.11.16

不動産用語Part82

 今日の不動産用語♪


・徒歩所要時間の表示
不動産広告で表示する、物件から最寄駅や周囲の生活施設、教育施設などへ歩いてかかる時間のこと。1分80mで計算し、端数は切り上げている。最寄駅まで500mであれば、7分と表示する。ただし、途中にある坂道や歩道橋、信号や踏切での待機時間などは考慮されていないので、実際にかかる所要時間は、歩いて確かめるしかない。

・トラップ
下水の悪臭やネズミ、害虫などが室内に入り込むのを防ぐため、便器や洗面ボウル、キッチンのシンク、防水パンなどの排水管の途中に設けた水がたまる部分のこと。
その形によって、S型、P型、U型などがある。

トランクルーム
マンションの住戸の玄関脇や地下、別棟などの共用部分に設置されている収納庫のこと。
たとえばスキー板やサーフィンボード、ゴルフバッグなど、住戸内におさまりきらない大型用品の収納にも重宝する。使用料がかかる場合もあるので確認が必要。

・取引条件有効期限
不動産広告において、価格や入居までのスケジュール、提携金融機関の住宅ローンなど、その広告で表示されている条件で取引できる期限のこと。有効期限前の値上げなどは「不当表示」とされる。

・取引態様
不動産会社などの宅地建物取引業者が土地・建物の取引を行う場合の立場を示したもの。主に、
(1)売主(売買契約を交わして土地や住宅を直接販売すること)
(2)代理(売主から代理権を得た不動産会社等が売り主に代わって販売すること)
(3)媒介・仲介(売主と買主の間に立って売買のなかだちをすること)の3種類がある。
宅地建物取引業者は、不動産広告の際などに、取引態様を明確に示さなくてはならない。

2015.11.15

不動産用語Part81

 今日の不動産用語♪


・土地活用
土地の所有者が、低利用地や未利用地を、現状よりも有効に活用すること。具体的な方法としては、住宅地などの場合は、容積率、建ぺい率を最大限にいかした賃貸住宅や賃貸併用住宅、店舗併用住宅などのプランが考えられる。

・土地区画整理事業
都市計画区域内で、土地を造成したり宅地の区画や形の変更などを行い(土地の区画形質の変更)、道路や公園など公共施設を新設または変更する事業のことで、土地区画整理法に基づいて行われる。「換地(かんち)処分」によって、公共施設用地を生み出し、宅地の利用増進を図るのが目的。

・トップライト
天窓やルーフ窓(ルーフウィンドウ)とも呼ばれる、屋根(上方)に取り付けられた窓のこと。
固定式(フィックス)と開閉式に分類され、開閉方法には手動式と電動式がある。電動式は、壁付けのスイッチやリモコンで操作、雨が降ると自動で閉まるセンサーが付いたタイプもある。
同じ大きさの一般の窓と比べて3倍の採光が得られることが大きなメリット。住宅密集地などにおいては、トップライトを設けて、頭上からの採光を確保する手法がよく用いられている。

・都道府県知事免許
不動産会社などの宅地建物取引業事業者が、1つの都道府県のみに事務所を設置する場合に、都道府県知事が与える免許のこと。

・戸袋
雨戸などを開ける時に、それを収納するために縁側や窓の敷居の端に設けた箱状の造作物のこと。
主に和風住宅建設の際、大工職が躯体工事以外に行う造作工事の1つである。近年はシャッター雨戸の普及により、戸袋のない住宅も増えている。

2015.11.14

不動産用語Part80

 今日の不動産用語♪


・都市計画
都市の健全な発展と秩序ある整備を図るための土地利用、都市施設の整備、市街地開発事業に関する計画で、都道府県または市町村により、都市計画法の規定に基づいて定められる。都市計画では、都市計画区域の整備、開発、保全の方針を定め、必要に応じて「市街化区域と市街化調整区域、地域地区(用途地域など)、市街地再開発促進区域、被災地復興推進地域、都市施設、市街地開発事業、市街地再開発事業等予定区域、地区計画」などを指定する。都市計画が決定されると一定の開発行為や建築行為などが規制される。

・都市計画区域
一体の都市として総合的に整備・開発・保全する必要がある区域や、住宅都市、工業都市等として新たに開発・保全する必要があるとして、都道府県によって指定される地域(都市計画法)。都市計画区域には、都道府県または市町村により「都市計画」が策定される。都市計画区域内では一定の開発行為や建築行為などが規制される。

・都市計画税
市街化区域内に不動産を持っている人に毎年かかる地方税のこと。毎年1月1日現在の所有者に課せられる。納期は固定資産税と一緒で、都市整備などの費用に当てることが目的。

・都市計画道路
都市計画法に基づく「都市計画」によって計画された、地域内の交通・通行の中心となる道路。工事完了後は道路法による道路(国道や都道府県道、市町村道など)になる。

・都市計画法
都市の健全な発展と秩序ある整備を図り、国土の均衡ある発展と公共の福祉の増進に寄与することを目的に、1968年(昭和43年)に制定された法律。都市計画の内容やその決定手続き、都市計画区域・市街化区域・用途地域等の指定、都市計画事業の認可や施行、都市計画区域内での開発許可制度などが定められている。 

2015.11.13

不動産用語Part79

今日の不動産用語♪


・通し柱
2階建て以上の木造建築物で、土台から軒まで通した1本の柱のこと。
建築基準法では、すみ柱やこれに準ずる柱を通し柱にすることになっている。「建登せ柱」(たてのぼせばしら)と呼ばれている。
対して、2階以上の住宅において、各階ごとに挿入される柱を「管柱」という。

・特定街区
都市計画法における地域地区の1つ。地区の環境の整備に有効な空地を確保し、良好な建築計画を誘導するために、高さの最高限度、壁面の位置の制限を定めたり、容積率の割り増しなどを可能にしている。東京の新宿副都心の高層ビル群や池袋サンシャイン60などが、特定街区制度が活用された例。建築基準法の総合設計制度と類似している。

・特定優良賃貸住宅
「特定優良賃貸住宅の供給の促進に関する法律」に基づき、民間による、一定基準以上の優良な賃貸住宅の供給を促進する制度。国や自治体から家賃補助が行われる。入居については、収入などについて一定の要件がある。 

・特別用途地区
用途地域による全国一律の建築用途規制を、各地域の実情に即した内容にするために、用途地域を補完する地域地区として「特別用途地区」が設けられている。特別用途地区には「特別工業地区」「文教地区」「小売店舗地区」「事務所地区」「娯楽・レクリエーション地区」「観光地区」など11種類が用意されている。

・床の間
鎌倉・室町時代の書院建築から発達した座敷飾りのひとつ。床を一段高くして、置物・花瓶などを飾り、正面の壁に書画などを掛ける装飾空間のことをいう。

・床柱
床の間の脇に立つ化粧柱のこと。
材質や木目などにこだわったものが用いられる。面を取った角柱をいうが、面皮柱や銘木、皮の付いたままの天然木を用いることもある。

2015.11.12

不動産用語Part78

 今日の不動産用語♪


・等価交換
土地所有者が土地を提供し、事業協力者がその土地に区分所有建物を建築する場合に、提供した土地と等価の区分所有権を交換すること。マンションを等価交換で建て替える場合で考えると、
(1)区分所有者全員がいったん土地を事業協力者(デベロッパーや住宅供給公社など)に譲渡する
(2)事業協力者は、その土地にマンションを建てる
(3)区分所有者は、自分が提供した土地と等価の専有部分を取得する、という流れになる。
容積率に余裕がある場合は、もとの土地所有者分以外に、一般分譲できる住戸(「保留床」という)を作って事業協力者が販売し、その売却価格を建設費用に充てる。保留床が多ければ、もとの土地所有者が余分に費用を出さなくても新しいマンションが建てられる。

・登記済証
土地や建物の「所有権移転登記」や新築等の建物の「所有権保存登記」が完了したことを証明する書類のこと。一般的に「権利証」ともいう。
土地や建物の所有者等が登記を申請する際に、本人を確認する重要な書類であったが、登記事務のオンライン化に伴う不動産登記法の改正により、2005年(平成17年)3月7日以降廃止された。現在は、各登記のパスワード的な意味合いを持つ「登記識別情報」が、登記済証に代わる本人確認手段になっている。
なお、登記済証が廃止される前に行われた登記については、従来と同じように、本人確認書類として「登記済証」を利用して登記申請(書面申請)することができる。

・登記簿
私法上の権利関係を公示し、保護するため、一定の事項を記載した公の帳簿のこと。「不動産登記簿」を見れば、その土地や建物の所有権がどのように移り変わったか、所有者の利用を制限する抵当権や賃借権などが付いていないかなどが分かる。
登記簿は、「表題部」と「権利部」に分かれ、「表題部」には、土地や建物の所在や種類、構造、床面積、登記の日付等が記載されている。「権利部」は甲区と乙区に分かれ、「甲区」には、所有権に関すること、「乙区」には、抵当権や賃借権、地上権など、所有権以外の権利関係が記されている。

・登記簿面積
不動産登記簿に記載されている面積のこと。土地の場合、実際に測った面積(実測面積)とは多少異なるケースもある。またマンションの住戸に関しては、壁の内側部分の面積(内法面積)が登記簿面積となる。パンフレットなどに記載される専有面積(壁芯面積)より狭いので注意が必要だ。

・登録免許税
住宅の購入・新築等の際に行う土地や建物の登記や、住宅ローンを借りた場合の抵当権の登記にかかる国税のこと。税額は、固定資産税評価額等に一定の税率をかけて計算され、床面積の条件や耐震基準を満たせば税率の軽減が受けられる(2017年{平成29年}3月31日の登記まで)。
登録免許税がかかる住宅関係の登記は以下の3種類があり、それぞれ税率が異なる。
(1)所有権保存登記/建物を建てた時に行うもの
(2)所有権移転登記/土地・建物を相続したり、贈与されたり、売買で取得した時に行うもの
(3)抵当権設定登記/土地や建物を担保にして住宅ローンを借りる時に行うもの

2015.11.10

不動産用語Part77

 今日の不動産用語♪


・DK
ダイニングルーム(食事室)とキッチン(台所)のこと。ライフスタイルや家族構成などによって、ダイニングルームとキッチンの関係や組み合わせ方が異なってくる。主な組み合わせ方としては、オープン型(DとK、あるいはLDとKがワンルームになったタイプ)、セミオープン型(DとKの間にハッチカウンターなどを置いたタイプ)、クローズ型(KがLDから完全に独立しているタイプ)の3つがあげられる。

・デッキ
アウトドアリビングの場としてリビングやダイニングの前庭につくった外部スペース。天然木材のものはウッドデッキと呼ぶ。
またガラスの壁や天井で囲ったデッキスペースをサンルームとも呼んでいる。

・デッドスペース
設計・プラン上、どうしてもできてしまう、利用するのが難しい空間のこと。

・デベロッパー
都市開発・再開発、住宅地の造成や開発、建売住宅やマンション、別荘などの建設・分譲を行う会社(土地開発業者)のこと。公社などの公共デベロッパーとある程度規模のある不動産会社、ゼネコン、商社、電鉄会社などの民間デベロッパーがある。一般には、分譲マンションの売主をデベロッパーと呼ぶことが多い。

・出窓
建物の壁より外に張り出した窓のこと。張り出し部分が台形になった「台形出窓」(ベイウインドウ)や、弓形の「ボウウインドウ」などがある。
建築基準法では、床面からの高さが30cm以上で外壁から張り出した長さが50cm未満等の条件を満たしていれば、この突き出した部分は床面積には算入されないことになっている。
ちなみに出窓では、3面~5面程度の同じサイズの窓を組み合わせるケースが多いが、「両サイドにはめ殺し窓を、そして前面に引き違い窓を設置する」、あるいは「前面にはめ殺し窓を、そして両サイドに縦すべり出し窓を設置する」など、組み合わせはかなり自由だ。またアルミ製+木製の複層サッシや複層ガラスを採用して、高気密・高断熱性や結露対策を施しているものも登場している。

2015.11.09

不動産用語Part76

 今日の不動産用語♪


・テナント
本来は、土地や建物の賃借人や賃借権保有者の意味だが、主にオフィスビルやマンションが賃貸している事務所や店舗、その借主のことを指す。

・テラス
ダイニングやリビングから直接出入りできるようにした、庭先に向いた広めのバルコニーのこと。部屋と庭とをつなぐ中間的スペースで、石やコンクリートブロックを敷いて庭より一段高くしている。このテラスの上に設けた木の甲板がウッドデッキと呼ばれている。

・テラスハウス
各住戸の前や後ろに専用の庭がある低層の連続住宅(複数の住宅が界壁を共有し、水平方向に連続して1棟になった形式の住宅)のこと。各住戸の敷地や庭は、各住戸が単独で所有している。一方、テラスハウスにおける街並み景観やコミュニティー形成などの不十分さを補うために開発されたのが「タウンハウス」で、共有庭や歩路、車路、駐車場などを一体的に計画している点に特徴がある。なお、タウンハウスには、「建物は区分所有、敷地が共有」という形態のものもある。

・天井
部屋の上部を構成する面のこと。
躯体を覆って断熱、遮音、防塵などの役目を果たす。配管や配線を通すスペースとしても利用されている。構造形式や断面形状、仕上げによって様々な種類に分けられる。
建築基準法では、居室の天井高は2.1m以上とされているが、2.4m以上あると部屋がより広々と感じられる。

・天袋
床脇の違い棚の上部に設置された戸棚のことで、地袋の対。
現在は一般的に、押入れ上部の収納部分など天井面に接して設けられた戸棚を指すことが多い。

・天窓
屋根や天井に設けられた窓のことで、トップライト、ルーフウィンドウ、スカイライトなどともいう。
採光だけを目的とした固定式と、採光および換気もできる開閉式のものがある。天窓は通常の窓よりも効率的に光を取り込むことができるのが特長で、建築基準法の有効採光面積の計算においても、壁面に設けた窓の3倍の面積に換算される。

2015.11.08

不動産用語Part75

 今日の不動産用語♪


・鉄骨造
鉄骨を構造材料としてつくる工法・構造のこと。
鉄骨は燃えにくく強度が高く、大きな力が加わったときに折れずに変形するだけですむ。重量鉄骨造と軽量鉄骨造の2種類がある。
軽量鉄骨造は、軽量形鋼と呼ばれる鋼材で家の骨組みを組み上げる工法。設計の自由度が高く、耐久力があり、開口部が広くとれるのが特徴。
重量鉄骨造は、H形鋼やL形鋼、C形鋼などの鋼材を、溶接または高力ボルトで接合してつくる。鉄骨自体がとても丈夫なので柱の本数が少なくてすみ、筋かいをなくせる。軽量鉄骨造よりさらに設計の自由度が広がり、耐用年数も長い。

・手付
売買契約を交わす時に、当事者の一方から相手方に渡す金銭のこと。住宅などの売買で、売主が不動産会社等の場合、手付の額は売買代金の20%以内と定められている。また、この場合、売主が受け取る手付は「解約手付」の性格を持つ。
解約手付とは、「売主または買主が契約の履行に着手するまでは、買主は手付を放棄し、売主は手付の倍額を返すことで契約を解除できる」というもので、一般的に「手付放棄・倍返し」といわれている。

・手付金
土地(建築条件付き土地を含む)や一戸建て、マンションなどの売買契約を交わす時に、買い主が売り主に渡す金銭のこと。手付金は契約成立の証拠になる。
不動産会社が売り主の場合、原則として、契約書に「売り主または買い主が契約の履行に着手するまでは、買い主は手付金を放棄し、売り主は手付金の倍額を返すことで、契約を解除できる」という条項が盛り込まれる。一方、売り主が個人の場合は、両者の合意のもと、手付金の放棄または倍返しで契約解除できる「期限」を決めることもある。
このほか、不動産会社が売り主の場合、受領する手付金は売買代金の20%以内、また、一定額以上の手付金等を受領する場合は「手付金の保全措置」をとることが、宅地建物取引業法で定められている。 

・手付金等の保全措置
住宅などの売買契約後、売主(不動産会社等)の倒産などで物件の引き渡しができなくなった場合に、支払った手付金等が返還されるための措置。住宅などの売主が不動産会社等の場合、売主は契約時に買主が支払った「手付金」や「中間金」などの返還を保証する保全措置をとる。保全措置の方法および保全措置が必要な手付金の金額は次のように定められている。
【保全措置の主な方法】
■金融機関や保険事業者との間で、保証委託契約または保証保険契約を結ぶ
■指定保管機関との間で、手付金等寄与契約を結ぶ(手付金等は指定保管機関で保管される)

【保全措置が必要な手付金等の金額】
■未完成の物件の場合
手付金等の額が、代金の5%を超える場合、または1000万円を超える場合
■完成物件の場合
手付金等の額が、代金の10%または1000万円を超える場合

手付金等の額が上記の金額以下の場合や買主への所有権移転登記がなされた場合は、保全措置をとらなくてもいいこととなっている。

・手付金の性格
契約時に買主が売主に渡す手付金には、契約が成立した証拠となる「証約手付」、買主は手付金を放棄し、売主は手付金の倍額の返還による契約解除を認める「解約手付」、契約後の債務不履行の場合の違約金等の意味合いを持つ「違約手付」がある。住宅などの売買で不動産会社が売主の場合、手付金は「解約手付」の性格を持つ。

2015.11.07

不動産用語Part74

 今日の不動産用語♪


・提供公園
大規模なマンションで、居住者だけでなく周辺住民にも開放され、自由に使える公園のこと。マンションの敷地の一部のように見えるが、所有権は市町村に移してあり、管理も任せる。マンションの敷地とはフェンスなどで区切られていることが多い。

・提携ローン
不動産会社やハウスメーカーなどが金融機関と提携して、土地・建物の購入者や建築依頼主に融資する住宅ローンのこと。すでに物件の審査が終了しているので、購入者の審査が通れば比較的スムーズに借り入れができる。物件にもよるが、物件価格の90%から100%まで借りられることもある。

・停止条件付き宅地
「一定の条件(事実)が発生した場合に、その契約の効力が発生する」契約のこと。停止条件付契約の代表例としては、「建築条件付き土地」の売買契約や「借地権付き土地」の売買契約などがあげられる。
建築条件付き土地の売買契約では、土地の上に建てる住宅の建築請負契約が締結されることが停止条件で、その事実が発生した場合に、その土地の売買契約の効力が発生する。また借地権付き土地の場合は、地主の承諾を受けること(停止条件)で、借地の売買契約の効力が発生するのである。
つまり、売買契約を締結していても、それにかかわる条件が発生(成就)するまでは、売買契約そのものの効力は発生していない。このため、例えばその間に不動産仲介会社等から仲介手数料を請求されても支払う必要はない。ちなみに、一定の事実(条件)の発生によって契約の効力が消滅する契約を「解除条件付き契約」という。

・抵当権
お金を貸す債権者が、債務者が所有する不動産などに設定する権利。借りた人(債務者)が返済できない(債務不履行)場合には、抵当権を設定した不動産については、その不動産を競売などにかけ、他の債権者に優先して弁済が受けられる。住宅ローンを借りて不動産を買う場合、金融機関がその不動産に抵当権を設定するのが一般的。

・適合証明書
フラット35の融資を受ける際に必要な証明書。購入する住宅が、一定の技術基準に適合することを証明する文書で、所定の適合証明機関に住宅の検査および証明書の交付を依頼する(有料)。なお、物件によっては適合証明書が不要なケースもある。

2015.11.05

不動産用語Part73

 今日の不動産用語♪


・手洗いカウンター
トイレ内の壁面などに設置した手を洗うための設備。
便器のタンクに付いた手洗い器のように体の向きを変えることがなく、便器を濡らす心配もない。下部に収納スペースが付いていると、紙類や掃除道具などを収納できて便利。

・定期借地権
一般の借地権は、契約期間が終了しても、地主に正当な理由がない限り契約更新を断れない。これに対し、一定の契約期間を定めた上でそれ以降は契約更新をしないとする借地権を「定期借地権」といい、「一般定期借地権」「建物譲渡特約付借地権」「事業用借地権」の3タイプがある。
一般定期借地権は、契約期間を50年以上としたもの。建物譲渡特約付借地権は、契約期間を30年以上とし、30年以上経過した後、借地上の建物を地主に売却(相当の対価で譲渡)する特約を付けられる。事業用定期借地権は、事業目的で利用する建物を建設・所有するために土地を借りるケースを対象とし、契約期間を10年以上50年未満としている。
この制度が活用されることで、土地が貸しやすく、借りやすくなり、借地の供給が拡大した。定期借地権付きの住宅やマンションが開発され、通常の土地所有権付きの物件に比べて低価格で購入することができるようになった。

・定期借地権付き住宅
通常、住宅を購入すると、土地、建物の所有権は自分の物になる。これに対し、土地に対する権利が「定期借地権(一般定期借地権)」となる住宅をいう。具体的には次のような形をとることが多い。
[1]住宅購入者と地主とで、土地を50年以上の期間で借りる「一般定期借地権」契約を結び、権利金または保証金を支払う。建物については「売買契約」を結んで購入する。
[2]契約期間中、購入者は地主に地代を払う。
[3]契約期間終了後は、建物を取り壊し、更地にして地主に返す
土地を所有する場合と比較して、住宅取得費用が抑えられる点がメリット。同じ規模で比べると一戸建ては6割程度、マンションは8割程度との調査もある(平成21年度定期借地権付住宅の供給実態調査/国土交通省)。

・定期借家権
一般的な賃貸借契約は、契約期間が終了しても貸主側に正当な理由がない限り更新を断れない。これに対し、定期借家権は、契約期間終了後の更新は原則として行わず、貸主は確実に住宅の明け渡しを求めることができる。ただし、貸主と借り主の両者が合意すれば再契約は可能。

・定期借家制度
「契約期間の満了により、更新されることなく契約が終了する」建物賃貸借契約のこと。定期借家契約にするためには、契約時に「公正証書などの書面により契約すること」、また、「期間満了に伴い借家契約を終了する旨を記載した書面を、契約書とは別に交付して説明する」必要がある。
かつては、貸し主は正当な事由がない限り契約の更新を拒否できなかった。しかし、「借地借家法」の一部改正により、2000年(平成12年)3月以降、「従来の借家契約」と「定期借家契約」のいずれかを選択することができるようになった。

2015.11.03

不動産用語Part72

 今日の不動産用語♪


・ツーバイフォー(2×4)工法
北米から輸入された工法で、断面サイズが2×4インチの角材を使うことから「2×4(ツーバイフォー)工法」、または「枠組壁工法」と呼ばれる。
床や壁、天井の「面」で建物を支える工法である。2×4工法は地震や風の力を1カ所に集中させないため、構造の安定度が高いとされる。また木材の隙間が少なく、気密性や断熱性にも高い性能を発揮しやすい。より厚い断熱材を施工できる「2×6工法」と呼ばれる工法もある。
面で支える工法のため開口部の設計にやや制限が出るが、柱の凹凸のないすっきりとした空間をつくりやすい。欧米スタイルの外観デザインを得意とするが、和風のデザインも可能だ。使う材料や建て方がマニュアル化されており、施工会社による品質の差は小さい。

・つくば方式
定期借地権のひとつ「建物譲渡特約付借地権」を活用・応用し、そこに100年ほど持つような耐久性の高いスケルトン住宅を建てる住宅共有方式(コーポラティブ方式の集合住宅)。
初めて事業化されたのが茨城県つくば市だったので、この名で呼ばれているが、「スケルトン定借」ともいう。インフィル(内装)は入居者の希望どおりに仕上げられ、当初の30年間は低負担で住み続けことができる。31年目以降は、地主が建物譲渡特約を実行することで借地権が消滅し、地主が建物を買い取る。入居者は、買い取ってもらった費用を得てマンションを退去してもいいし、通常よりかなり安い家賃で住み続けることもできる。61年目以降は、一般の賃貸住宅と同じ家賃水準になる。
通常の定期借地権付き住宅だと、原則50年の契約期間が過ぎれば建物を壊し、更地にして地主に返す。建物を使い捨てすることになり、契約終了間際になると建物の修繕意欲が弱まってスラム化する心配もある。また、賃貸住宅に住み替えると、高い家賃を払わなくてはならない。
その点、つくば方式は、建物を使い捨てすることなく、家賃を払い続ける限り住宅に住み続けられ、しかも31年目から60年目の間は住居費を抑えることができる。

・土壁
土を使用した左官仕上げの壁の総称。
湿度、温度が安定し、高温多湿の日本の気候風土に適した壁といえる。さび砂壁は内壁に、聚楽や(じゅらく)漆喰壁、珪藻土壁は内外装の壁として使用。下地は竹小舞だったが、最近はラスボードが多い。

・つなぎ融資
住宅の購入や新築の際、残金決済(引き渡し)時までに住宅ローンの資金が受け取れない場合に利用する融資のこと。残金決済から住宅ローンの資金を受け取るまでの短期間だけ借りるため「つなぎ融資」という。
住宅ローンには、購入・新築した住宅に抵当権の登記をするまで資金を受け取れないものがある。こういったローンを利用して、土地を買って家を建てる場合、土地の残金決済から住宅を建ててその登記を行うまで、つなぎ融資を利用するケースなどがある。また、住宅などの買い替えの際、購入物件の残金決済が売却の残金決済より早く行われる場合に利用することもある。

・坪
広さを表す単位で、1坪は畳2枚分の広さで約3.3m2。40m2が約12.12坪となる。

・坪単価
注文住宅の新築やリフォームなどの場合、床面積1坪(3.3m2)当たりの工事費のこと。建物の本体価格(本体工事費ともいう)を、延床面積(各階の床面積の合計)を坪単位に換算した数値で割ったもので、「本体価格÷延床面積×3.3m2」で計算する。家を建てる際の費用の、おおよその目安になる。また、坪単価によって家のグレードを知ることもできる。
また、土地やマンション購入の際、相場を知る指標のひとつにもなる。

2015.11.02

不動産用語Part71

 今日の不動産用語♪


・中古住宅
過去に人が居住したことがある住宅のこと。主に不動産仲介市場で取り引きされ、仲介会社を通して買う場合には仲介手数料が必要になる。なお、長期固定金利型住宅ローンの「フラット35」では、入居の有無に関係なく、新築してから2年超が経過した住宅は、すべて中古住宅とみなされる。

・注文住宅
建築主が、自分が選んだ施工会社と「建築工事請負契約」をかわして建築する新築住宅のことを指す。購入時に間取りやプランが決まっている「分譲住宅」に対し、間取りだけでなく、使用する設備や材料なども自分の好みやライフスタイルに合ったものを採用できる。ただし、建築の見積もりをとって施工会社を選ぶところからはじまり、構造、間取りプラン、内装、設備の打ち合わせなど、分譲住宅より手間はかかる。

・長期修繕計画
10年後、20年後を見据えて、マンションを定期的に修繕する計画のこと。
住宅の寿命を延ばし、快適に暮らすためには、築10年前後、築20年前後をめどに外壁を塗り替えるなど、大規模な修繕が必要となる。20年以上の長期修繕計画の作成や一定額以上の修繕積立金の徴収が優良マンションの条件だといわれている。

・長期プライムレート
金融機関が優良企業に対して長期(貸出期間1年以上)で貸し出す際に適用する最優遇貸出金利のこと。「長プラ」と略称される。ただし、最近の企業向けの長期融資では、短期プライムレートに一定の利率を上乗せした「新長期プライムレート」などが使われることが多い。

・長期優良住宅
長く快適に住める家として、「構造躯体の劣化対策、耐震性、可変性、維持管理・更新の容易性、バリアフリー性、省エネ性」などについて、一定の対策を施した住宅のこと。「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」によって定められている。長期優良住宅と認められた「認定長期優良住宅」は、住宅ローン控除額の拡充や登録免許税、不動産取得税、固定資産税の優遇措置などが受けられる。

・賃借権
賃貸借契約に基づく賃借人(居住者)の権利のこと。賃借人は、居住のために建物を使用する権利を持つ一方、賃料を支払う義務を負う。また、賃貸人(その物件のオーナーや地主のこと)の承諾がないと譲渡したり転貸することはできない。一方、土地や建物の売却や相続などで、賃貸人が代わっても、賃借人は賃借権を主張することができる。このような土地や建物に関する賃借権については民法や借地借家法で規定されている。

2015.11.01

不動産用語Part70

 今日の不動産用語♪


・地目
土地の現況と利用状況による区分のこと。田、畑、宅地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、公衆用道路、公園、雑種地などの区分がある。登記簿上の地目と、実際の土地の利用状況が必ずしも一致しているとは限らない。

・仲介
不動産の取引で、売り主と買い主の間に立って両者の契約を成立させること。「媒介」ともいう。売却物件の販売活動(広告等)、契約条件の調整、契約書類の作成、重要事項説明、契約から引き渡しまでの事務手続きが主な業務。
不動産広告に「取引態様/仲介」と記載されているときは、この形がとられ、「仲介手数料」が必要となる。

・仲介手数料
住宅の売買や賃貸借の際、契約を仲介した不動産会社(仲介会社)に支払う手数料。売買の場合、売主、買主ともに支払うのが一般的で、仲介手数料の上限は「売買代金の3%+6万円+消費税」とされている(代金が400万円を超える場合)。一方、賃貸借の場合は、貸主と借主が支払う手数料の合計額について、「家賃の1カ月分(共益費・管理費などは含まない)」が上限とされている。物件の売却や購入の仲介を依頼したが契約が成立しなかった場合は仲介手数料は請求されない。

・中間金
土地や建物の売買契約や建築請負契約を結び、手付金や着手金を支払った後、最終決済までの間に支払う金銭のこと。

・中間検査制度
住宅などの建築物の安全性や施工の確実性、工事監理者の役割の明確化等を目的として、建設工事の途中段階で法令への適合や建築物の構造上の安全性を確認するために行われる検査。平成11年5月から施行された。建築確認申請と同様に、建築主事または指定確認検査機関が中間検査を担当する。当初は、各特定行政庁(市町村長または都道府県知事)が中間検査の対象となる建築物の構造や用途を決めていた。しかし2005年(平成17年)11月に発覚した構造計算偽造問題を契機に、2006年(平成18年)6月に改正された建築基準法〔施行は2007年(平成19年)6月〕では、「階数が3以上の共同住宅で、床や梁に鉄筋を配置する工事等」に関しては、法律により中間検査を義務付けた。 

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