スタッフブログ|東大阪市の一戸建て/株式会社リバーストーン[新築も好評です]

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2015.10.17

不動産用語Part63

 今日の不動産用語♪


・造成地
その土地に建設される住宅等の環境・機能を整えるために、必要な工事を施した土地のこと。造成には土地の状況に応じて、埋め立て・切り土・盛り土・地盤の改良などの方法がある。こうした土地の区画形質の変更を「開発行為」といい、原則として3大都市圏の市街化区域内では500m2以上(自治体によっては300m2以上のところもある)、その他の市街化区域内では1000m2以上の開発を行う場合は、都道府県知事や政令指定都市の市長などの許可を受けなければならない。

・贈与
現金や不動産、貴金属品などを無償で与えることを「贈与」という。現金や物などの対価を受け取る場合には売買、交換になる。ちなみに、生前贈与された分を相続時に清算する「相続時清算課税制度」を利用すれば2500万円までが非課税になる。また、同制度の「住宅取得資金等の贈与の特例」を利用して2007年(平成19年)12月31日までに住宅の建設資金や購入資金の贈与を受けた場合には、3500万円までが非課税になる。

・ゾーニング
アプローチ、庭、駐車スペースなどの位置や広さを大まかに決めること。また、家の中の機能を、部屋単位で考えるのではなく、用途別に大まかに分けた「ゾーン」として捉え、それを効率的に配置すること。たとえば、リビングなど家族が集うスペースは「パブリックゾーン」、トイレ・浴室は「サービスゾーン」、寝室・子ども部屋などは「プライベートゾーン」などに分類。各ゾーンをいかに配置するかで、暮らしやすさが決まるといわれる。

・外断熱
魔法瓶のように、建物の外側をすっぽりと断熱材で覆ってしまう断熱工法のこと。建物の構造体が直射日光など外的な刺激にさらされないため、構造体が劣化しにくく、耐久性が高い。また、畜熱効果の高いコンクリート造は、室内の温度が一定に保たれやすくなり、冷暖房費の軽減や結露抑制の効果が高い。日本では、建物の内側に断熱材を充填する「内断熱工法」が主流だったが、近年は外断熱工法を採用するケースが増えている。

・損害賠償
契約違反や不法行為があった場合に、それを原因として発生した損害を補填してもらうこと。原則として損害賠償は金銭で支払われる。不動産売買や建築請負契約では、一般に「違約金」と呼ばれている。例えば、売り主が不動産会社などの宅地建物取引業者で、買い主が個人の場合には、賠償額を含む違約金の総額は、購入代金の2割を超えてはならないと法律では定められている。一方、建築請負契約(リフォーム工事を含む)後に引き渡された住宅に瑕疵(かし)があった場合は、建築主は工事施工会社に対して、瑕疵部分の補修や損害賠償を請求することが認められている。これを「瑕疵担保責任」という。

2015.10.15

不動産用語Part62

今日の不動産用語


・専属専任媒介契約
自宅などを売却する際に、不動産(仲介)会社に買い手探しを依頼する方法(媒介契約という)の1つ。「専任媒介契約」〔複数の不動産(仲介)会社への依頼を禁じている〕に自己発見取引の禁止の特約(媒介を依頼した不動産(仲介)会社から紹介を受けた相手方以外の者と、売買または交換の契約を締結することができないという特約のこと〕を付加した契約を「専属専任媒介契約」という。対して不動産(仲介)会社は、売却物件を指定流通機構に登録すると同時に、1週間に1回、売り主への報告が義務付けられている。媒介契約の中では、売り主にとっても不動産(仲介)会社にとっても、最も「しばり」が厳しい契約である。

・専任媒介契約
自宅などを売却する際に、不動産(仲介会社)に買い手探しを依頼する方法(媒介契約)の1つ。この契約を結んでいる間(一般に3カ月間)は、依頼者が他の不動産(仲介)会社に重ねて媒介や代理を依頼することを禁止しているのが特徴。対して不動産(仲介)会社は、売却物件を指定流通機構に登録すると同時に、2週間に1回、売り主への報告が義務付けられている。複数の不動産(仲介)会社に同時に買い手探しを依頼することができる「一般媒介契約」に比べて、不動産(仲介)会社が比較的熱心に買い手探しを行うことが多いといわれている。

・専有部分
マンションなど区分所有建物で、区分所有者が単独に所有する部分を「専有部分」、その面積を「専有面積」という。バルコニーや玄関ポーチなどの面積は含まれない。

・専有面積
マンションの各住戸の面積のこと。バルコニーや玄関ポーチなどの面積は含まれない。一般にマンションの分譲広告に記載されている専有面積は、住戸を囲むコンクリート壁の中心線を結んで測る方法(壁心)により計算されるため、実際に使用可能な面積(内法面積)はそれより少し狭くなる。税金の軽減措置に必要な要件は内法による面積(登記簿面積)なので、注意が必要。

・専用使用権
敷地と共用部分の一部について、特定の区分所有者が専用に使用できる権利。具体的には、専用庭、バルコニー、ルーフバルコニー、駐車場などで、使用料金が必要な場合は管理組合に払う。

・専用庭
マンションなど区分所有建物で、主に1階の住戸の居住者だけが専用的に使用できるように作られた小さな庭のこと。専用庭の使用料は管理組合に支払う。ただし、共用部分であるため、管理規約で定められたもの以外を設置することはできない。

2015.10.12

不動産用語Part61

今日の不動産用語♪


・絶対高さ制限
第1種低層住居専用地域や第2種低層住居専用地域においては、建築物の高さが10mまたは12mを超えてはならないと規定されている。これを「絶対高さ制限」という。ただし絶対高さ制限が設けられている代わりに、隣地斜線制限(近隣建物の日照・通風・採光などを確保するために設けられた高さ制限のこと)の規定はない。

・接道義務
都市計画区域内で建物を建てる場合、原則として幅員4m(特定行政庁が幅員6m以上を道路として取り扱う区域は6m以上)の建築基準法上の道路に、2m以上接した敷地(土地)でなければならないと定めている。そのため1つの土地を分割して販売する場合などでは、道路から離れた奥まった土地の一部を敷地延長させ、ギリギリ2mだけ道路に接するようにしているケースが多い。ちなみにこうした形状の土地を「旗竿状地」といい、旗竿の竿の部分が敷地延長した道路に当たる。また、旧市街地内の土地を購入する際に多いのが、敷地に接している道路の幅が4mに満たないケースである。この場合は、道路の中心線から2m敷地の縁を後退させなければならない。これを「セットバック」という。

・セットバック
都市計画区域内で建物を建てる時に、建築物を道路の境界線から一定の距離だけ後退させること。具体的には、次の3つのケースがある。(1)敷地に接している前面道路が幅員4m未満の場合の宅地に建物を建てる時は、道路の中心線から2m以上後退させる。道路の反対側が崖や川などの時は、崖側の道路の境界線から4m以上後退させる。(2)壁面線が定められている道路に面している宅地に建物を建てる時は、その壁面線まで後退させる。(3)建築基準法上の道路斜線制限によって、中高層建築物の一部を後退させる。

・ゼネコン
General Contractorのことで、建築一式を請け負う「建築総合工事会社」と、土木工事一式を請け負う「土木総合工事会社」がある。一般に総合建設会社、総合工事会社をゼネコンと呼んでいる。

2015.10.05

不動産用語Part60

今日の不動産用語♪


・スロープ
門扉から玄関前までのアプローチ部分に設けられたゆるやかな傾斜の通路のことで、人や自転車、バイクなどが通りやすいように作られている。車椅子を利用している人や足腰の弱っている高齢者が歩きやすいように、公共の建物や一般住宅のアプローチ付近の階段の横に、スロープを併設するケースが増えている。

・スロップシンク
キッチンやユーティリティ、バルコニーに設置する底の深い流しのこと。泥のついた野菜を切ったり、スニーカーや雑巾などを洗ったり、掃除で使った汚水を流したり、植木鉢への水やりに便利。

・成約価格
売り主と買い主が最終的に合意して決める、土地や中古住宅の売買価格のこと。実際の成約価格の平均値を「不動産価格相場」という。

・セカンドハウス
別荘や別宅のこと。休暇を過ごすためにリゾート地に建てた住宅だけでなく、郊外に住む人が通勤に便利なように、都心に購入するマンション等もセカンドハウスと呼ぶ。

・施工管理
設計図面通りに住宅の建設工事やリフォーム工事が行われているか、監督・監理すること。通常は、建築士の資格を有する設計者またはその協力者が工事監理者になるが、近年、業者などの第三者に委託するケースも出てきている。

・設計図書
建物を建築するうえで、施工や法律的な出願、契約などに必要な図面や仕様書の総称。具体的には、一般図、詳細図、構造図、設備設計図、外構図、仕上表、仕様書などからなる。

2015.10.02

不動産用語Part59

今日の不動産用語♪


・スケルトン.インフィル
SI(住宅)ともいう。スケルトンとは建物を支える構造駆体のこと、インフィルとは住宅の間取りや内装のこと。最近では耐久性の高いスケルトンと、住まい手のライフスタイルの変化に応じて容易に リニューアルできるインフィルを明確に分け、時代の変化に対応できる社会的に長持ちできるスケルトン・インフィル型分譲マンションが見かけられるようになった。 またスケルトン方式とは、スケルトンを分譲し、購入者が自由に間取りや内装を決められる方式のこと。

・筋かい
建物の構造を強固にするために、骨組のなかにに斜めにいれる部材。引張り力に耐える引張筋交いと、圧縮力に耐える圧縮筋交いとがある。木造では圧縮材として柱の2分の1程度の太さの木材が使われ、鉄骨造では引張材として丸鋼やアングルが使用される。筋交いを1つ入れることを「シングル」、2つ交差させて入れことを「ダブル」または「たすき掛け」などと呼んでいる。

・スタッコ仕上げ
建物の外壁などの表面にセメントモルタルを特殊なコテで塗り付けたり、モルタルや合成樹脂を吹き付けた後、塗装面が柔らかいうちにローラーで押さえるなどして、表面を粗面(凹凸のある状態)に仕上げるやり方をいう。もともとイタリアで生まれた塗装剤や塗装仕上げの手法で、消石灰に大理石の粉や粘土粉を混ぜたものをスタッコ(化粧漆喰)と呼んでいたが、近代以降はセメントモルタルを用いる方法が一般的になった。一方、消石灰と大理石粉を主材とした上塗り剤を色むらを付けて塗り付け、コテやサンダーで磨き出すイタリア伝統の手法を、「アンティコスコッコ仕上げ」と呼び、スタッコ仕上げとは区別している。

・ステップダウンフロア
フロアの一部分を下げて空間を立体的に演出したり、ゾーニングする方式のこと。例えばダイニングとリビングの境に段差を付け、どちらかを低くすることで、(実際に間仕切りはなくとも)2つの空間をゆるやかにゾーニングするなどがあげられる。

・スパン
構造体を支える柱などの支柱間の距離のこと。間口のことを指し、スパンが広く、開口部が大きいほど、採光と通風はよい。

・スラブ
床の荷重を支える鉄筋コンクリート造の板状の版のこと。位置によって「床スラブ「屋根スラブ」と呼んでいるが、一般に梁や小梁と一体化して作られている。またスラブの厚さは20cm以上が理想とされ、スラブが厚いほど遮音性は高いといわれている。ただし、躯体の構造(壁式構造かラーメン構造かなど)によって遮音性は異なるので注意したい。

2015.09.27

不動産用語Part58

今日の不動産用語♪


・真壁造り
和風建築に使われている伝統的な壁の構法の一つ。構造躯体として使う柱を表面に露出させ、柱と柱の間に壁を納める方式。柱が空気に触れるため、防腐面ではメリットがあるが、耐久性を上げるための筋違い(すじかい)を入れにくいのが難点。

・新規分譲物件
価格、スケジュール等が決定し、これから分譲される物件のこと。購入の申し込みを受け付け、抽選する場合と、先着順の場合がある。

・心々(しんしん)
柱と柱や、鴨居と敷居などのように、相対する2つの部材の中心から中心までの寸法のこと。対して、2つの部材の内側から内側までの寸法を「内々」あるいは「内法」といい、2つの部材の外側から外側までの寸法を「外々」あるいは「外法」という。

・スウェーデン式サウンディング試験
地盤の強さ(支持力度の強さ)を調べる簡易調査法の1つで、頭文字をとって「SS試験」ともいわれている。敷地の四隅に先端がスクリュー状になった鉄の棒を差し、回転貫入させて地盤の強さを判定する。

・スキップフロア
住戸内に、中2階のような半階分ずらした居室を設けること。住戸内に上下の段差を生じることで、各居室の独立性を持たせる。「ステップフロア」ともいう。開放性や経済性を高めたり、動線を短縮することが可能。

・数寄屋造り
安土桃山時代から江戸時代にかけて完成した建築様式の1つといわれ、桂離宮や修学院離宮は、数寄屋造りの代表例。書院造りに、茶の湯のための茶席、水屋などが備わっている。

2015.09.24

不動産用語Part57

今日の不動産用語♪


・上棟式
建築祭礼(セレモニー)の1つ。棟上げ式とも呼ばれ、土地や建築を司る神様に感謝し、工事の安全と建物の長久を祈る祭礼や式典のこと。「上棟祭」とは、神職が司る正式な祭礼のこと。一方、「上棟式」は、工事の安全を願う気持ちは同じだが、神職抜きで、棟梁主催で行うセレモニーである。上棟式(祭)にかかる費用や神職・工事関係者などへの祝儀は地域によって異なる。また、祭礼後の直会(なおらい=宴会)にかける費用によっても、総額は大きく違ってくる。ちなみにプレハブ造や2×4工法などでは棟上げがないため、ハウスメーカーや工務店などによっては上棟式(祭)を行わないケースもある。

・譲渡所得
土地や建物など資産を売却したことで得る所得のこと。資産の保有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」といい、その所得に対しては所得税や住民税がかかる。ちなみに保有期間は売却した年の1月1日を基準にカウントされるため、2002年(平成14年)12月に購入した土地を2007年(平成19年)12月に売却しても、保有期間5年の「短期」になり、短期譲渡所得の税率がかかってくるので注意したい。

・譲渡損失の繰越控除
土地や建物など資産を売却したことで得る所得のこと。資産の保有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」といい、その所得に対しては所得税や住民税がかかる。ちなみに保有期間は売却した年の1月1日を基準にカウントされるため、2002年(平成14年)12月に購入した土地を2007年(平成19年)12月に売却しても、保有期間5年の「短期」になり、短期譲渡所得の税率がかかってくるので注意したい。

・植栽
敷地内の庭やアプローチ沿いの空地などに植えられた樹木や草花のこと。また、道路沿いの敷地内側に門や塀、生垣等の代わりに植えられた樹木等も植栽という。子供の誕生等を記念して植えられた植栽を「シンボルツリー」と呼んでいる。

・諸費用
住宅の建設工事請負契約や売買契約に必要な印紙税や仲介手数料、ローンを借りるために必要な保証料や手数料・保険料・税金、登記するために必要な登録免許税や司法書士に払う報酬など、住宅を建設・購入する際に土地・建物の購入価格や建設費用以外に必要となる費用を、総称して諸費用という。新築購入の場合は、物件価格の3~5%、住宅建設や中古住宅購入の場合は5~10%が諸費用の目安といわれている。このほか、引っ越し代や新たに買い足す家具や照明器具の代金、カーテン代、入居後に支払う固定資産税や都市計画税なども必要で、いずれも現金で用意するのが一般的だ。

・所有権
特定の物(ここでは土地や建物などの不動産)を自由に使用・収益・処分することができる権利を、民法では「所有権」と定義している。担保物権(債権を担保する権利)や用益物権(他人の土地を使用して利益を得る権利)などは、物の一面的な支配権であるのに対して、所有権は物の全面的な支配権である。ただし公共の福祉に反した私権は認められていないため、民法では所有権に一定の制限を設けている。

・シリンダーキー
外筒と内筒の2つの筒(シリンダー)からなり、キーを差し込むと内筒が回転可能となり施解錠ができる鍵の事。

2015.09.22

不動産用語Part56

今日の不動産用語♪


・省エネルギー住宅
壁、天井、床に断熱材を使い、断熱サッシや二重サッシで冷暖房に使用するエネルギーの消費を少なくした住宅。エコロジーハウスなどと呼ばれることもある。暖かな地域では、遮熱ガラスなどで日光を遮ったり、通風の工夫が必要な場合もある。

・浄化槽
水洗便所の汚水を下水道に流す時に、微生物の活動で汚水を浄化する設備。

・商業地域
用途地域指定の1つで、大都市の都心部や副都心部、地域の中心的な商業地等を対象にして、主に商業その他の業務の利便を増進させるために指定された地域のこと。商業地域では、危険性や環境悪化のおそれのある工場や施設を除いて、ほとんどの用途の建築物(住居・商業施設・学校・病院・ホテル・各種娯楽施設等)を建てることができる。

・障子
和室の、外に面した壁や室内の壁の開口部に取り付ける建具のこと。障子紙を通して、ほのかに明るい採光ができる。障子の一部にガラスをはめこみ、その部分の障子が開閉できる「雪見障子」、全面が格子組みになっている「水腰障子」、障子の一部が開閉できる「猫間障子」、下部に板(腰板)を取り付けた「腰付き障子」などの種類がある。

・仕様書
図面などでは分かりにくい内容(住宅建設工事やリフォーム工事に使用される資材や素材の内容など)を数字や文章で記載したもの。具体的には、資材・素材の名称や寸法、メーカー名、品番、数量、定価、今回の見積もり時の単価(値引きがある場合)などが記載されている。これらを工種別、部屋別にまとめて、内訳明細とする企業もある。 

・上棟式
建築祭礼(セレモニー)の1つ。棟上げ式とも呼ばれ、土地や建築を司る神様に感謝し、工事の安全と建物の長久を祈る祭礼や式典のこと。「上棟祭」とは、神職が司る正式な祭礼のこと。一方、「上棟式」は、工事の安全を願う気持ちは同じだが、神職抜きで、棟梁主催で行うセレモニーである。上棟式(祭)にかかる費用や神職・工事関係者などへの祝儀は地域によって異なる。また、祭礼後の直会(なおらい=宴会)にかける費用によっても、総額は大きく違ってくる。ちなみにプレハブ造や2×4工法などでは棟上げがないため、ハウスメーカーや工務店などによっては上棟式(祭)を行わないケースもある。

2015.09.20

不動産用語Part55

みなさま、こんにちは♪
6年ぶりのシルバーウィークですがいかがお過ごしですか?
リバーストーンでは東大阪の各新築現場にて完成物件内覧会&説明会を開催しております。
お近くにお越しの際は、お気軽にご来場ください♪

では、今日の不動産用語


・重要事項説明
宅地建物取引業者が土地・建物の売買や仲介などの取引に際して、契約前にその不動産に関する権利関係や取引条件等について書面(重要事項説明書)を交付し、取引にかかわる人に説明すること。説明担当者は宅地建物取引主任者で、重要事項説明書に記名・押印し、説明時には宅地建物取引主任者証を提示しなければならない。

・じゅらく壁
和風建築の代表的な塗り壁の一つ。安土桃山時代に完成した聚楽第(じゅらくだい)の跡地付近から出た土で作られたことから、この名がついたという。茶褐色の土を混ぜ、茶室などに広く用いられてきたが、最近ではじゅらく壁と同じような風合いに仕上げた壁も、じゅらく壁と呼ぶ。

・準工業地域
工業系用途地域の1つ。すでに一般の住宅と工場や工場施設との混在が進んでいる工業エリアにおいて、環境の悪化をもたらすおそれのない工場等の利便性を高めるために指定されるもの。環境の悪化をもたらすおそれがない工場・工業としては、作業場が50m2以下のパン工場などの食品製造加工工場や作業場が150m2以下の自動車修理工場などがあげられる。

・準住居地域
用途地域指定の1つで、主に幹線道路沿いのエリアに指定されるケースが多い。沿線道路沿線という地域の特性にふさわしい業務の利便性の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護することを目的にしている。

・準耐火構造
壁、柱、床その他の建築物の部分の構造のうち、準耐火性能(通常の火災による延焼を抑制するために必要とされる性能)に関して政令で定める技術的基準に適合するもので、国土交通大臣が定めた構造方法を用いるもの、または認定を受けたものを指す。通常の火災による加熱が加えられた場合に、加熱開始後一定の時間(一般の場合は30分~45分間)、構造耐力上支障のある変形や溶融、破壊その他の損傷を生じないものを、建築基準法では「準耐火構造」と規定している。(1)壁・柱(一般で45分間)/例えば柱+間仕切り壁(耐力壁)の場合、柱の両側に厚さ15mm以上の石膏ボードを取り付けたもの、また柱の両側に厚さ12mmの石膏ボード+厚さ9mmの石膏ボードまたは難燃合板を取り付けたもの、など。(2)床・天井・梁(一般で45分間)/例えば床では、厚さ12mm以上の構造用合板、構造用パネル、パーティクルボード、デッキプレートの上に、厚さ9mm以上の石膏ボードやALC(軽量気泡コンクリート)、あるいは厚さ8mm以上の硬質木片セメント板を張り付けたもの、など。また天井では、厚さ15mm以上の強化石膏ボード、または厚さ12mm以上の強化石膏ボードの上に、厚さ50mm以上の断熱材(ロックウールやグラスウール)を張り付けたものなど。(3)屋根(一般で30分間)/厚さ12mm以上の強化石膏ボード、または厚さ9mm以上の石膏ボードの上に、厚さ9mm以上の石膏ボードを張り付けたもの。厚さ12mm以上の石膏ボードの上に、厚さ50mm以上の断熱材(ロックウールやグラスウール)を張り付けたもの、など。※3階建て共同住宅などを対象とする「特別」(30分~60分間)は、別途、規定されている。

・準防火地域
一般に、「防火地域」は建築物が密集する市街地の中心部や幹線道路沿いに指定され、「準防火地域」は防火地域の周辺の住宅地に指定される。準防火地域内では、2階建て以下で延床面積500m2以下の場合は木造住宅を建設することが可能である。しかし3階建て以上、あるいは延床面積が500m2以上の場合には、耐火建築物や準耐火建築物等にしなければ、建築は認められない。

2015.09.14

不動産用語Part54

  今日の不動産用語♪


・住宅性能保証制度

1982年(昭和57年)4月、旧建設省が提唱する「住宅性能保証制度」を運営する財団法人として設立されたのが、(財)住宅保証機構(当時は性能保証住宅登録機構)だ。現在、(財)住宅保証機構は、登録住宅性能評価機関としても国土交通大臣から指定を受けている。同機構が運営する「住宅性能保証制度」に登録しているハウスメーカーや建設会社は、施工に関して設けられた設計施工基準を守らなければならない。さらに、同機構の検査員による現場審査を2回受けることが義務付けられる。これらの規定を守り、なおかつ審査に合格した住宅について性能保証住宅として認定登録し、保証書が発行される。登録された住宅に対しては、最長10年間、ハウスメーカーや建設会社が無償で修繕を行うことになる。登録を受けるには、同機構登録業者に建築を依頼し、事前に住宅登録料を支払うことになる。このほか住宅保証機構では、消費者(建築主)を対象として、「住宅完成保証制度」や「既存住宅保証制度」なども実施している。

・住宅品質確保促進法(品確法)
質の高い住宅を選びやすくし、取得後も安心して住めることを目的に、2000年(平成12年)4月1日に施行された法律「住宅の品質確保の促進等に関する法律」のこと。(1)新築住宅の瑕疵担保責任期間の10年間義務化、(2)住宅性能表示制度、(3)裁判外の紛争処理体制という3つの柱で構成されている。基礎や柱、床、屋根、外壁などの構造部分の欠陥は外から見ただけでは発見しづらく、しばらく住んでから気づくことが多いが、(1)によりすべての新築住宅において完成引渡し後10年以内に欠陥が見つかれば、住宅取得者は無料の修理や賠償金の請求等を建築業者や売り主に求めることができる。また、住宅の耐震性や耐久性等の性能がどの程度か住宅性能評価基準に沿って第三者が判断する(2)や、(2)の性能評価を受けた住宅で万一トラブルが発生した場合、裁判をせずに早く軽い負担で紛争を処理する仕組みである(3)も用意されている。(2)は性能評価費用が必要で、制度の利用は自由だが、性能評価を受けた住宅でないと(3)の恩恵は受けられない。

・住宅保証機構
1982年(昭和57年)4月、旧建設省が提唱する「住宅性能保証制度」を運営する財団法人として設立されたのが、(財)住宅保証機構(当時は性能保証住宅登録機構)だ。現在、(財)住宅保証機構は、登録住宅性能評価機関としても国土交通大臣から指定を受けている。同機構が運営する「住宅性能保証制度」に登録しているハウスメーカーや建設会社は、施工に関して設けられた設計施工基準を守らなければならない。さらに、同機構の検査員による現場審査を2回受けることが義務付けられる。これらの規定を守り、なおかつ審査に合格した住宅について性能保証住宅として認定登録し、保証書が発行される。登録された住宅に対しては、最長10年間、ハウスメーカーや建設会社が無償で修繕を行うことになる。登録を受けるには、同機構登録業者に建築を依頼し、事前に住宅登録料を支払うことになる。このほか住宅保証機構では、消費者(建築主)を対象として、「住宅完成保証制度」や「既存住宅保証制度」なども実施している。

・住宅ローン
個人住宅の建設、購入などの資金として、金融機関が行う融資のこと。公的機関と民間機関がそれぞれに融資を行っている。公的機関としては、2007年(平成19年)4月に住宅金融支援機構に移行した住宅金融公庫が代表的であった。現在は、「災害復興住宅融資」などの一部融資や、同機構を窓口にして財形住宅融資を利用する人を対象とした「財形住宅融資(旧公庫財形)」などを取り扱っている。また、財形貯蓄を行っている人が受けられる「財形住宅融資」などがある。民間の金融機関としては、都市銀行、地方銀行のほか、信用金庫や生命保険会社、農業協同組合などが取り扱っている。民間の住宅ローンを大きく分けると、固定金利型ローンと変動金利型ローン、そして長期固定金利型ローン(フラット35)の3種類がある。

・住宅ローン控除
住宅ローンを借りてマイホームを購入・新築または増改築する(以下取得という)場合、入居した年以後の各年分の所得税額から「住宅ローンの年末残高をもとに計算した額」が控除される制度。正式には「住宅借入金等特別控除」といい、「住宅ローン減税」とも呼ばれている。
当制度は、「取得する住宅の登記簿上の床面積が50m2以上」、「住宅ローンの返済期間10年以上」など、一定の要件を満たす必要がある。また、適用を受けるためには、入居の翌年の3月15日までに確定申告を行う必要がある。控除額、控除期間は以下の通り(2015年1月31日現在)。
【控除額】
・原則として各年の住宅ローン年末残高の1%だが、下記金額を限度とする
・限度額は消費税率によって異なる
(1)消費税8%または10%の住宅の場合は40万円(認定長期優良住宅・認定低炭素住宅は50万円)。
(2)消費税5%の住宅や消費税がかからない中古住宅の場合は、20万円(同30万円)
・上記の方法で計算した額が各年の所得税額より大きい場合、控除額は所得税額を限度とし、控除しきれなかった額は翌年の住民税から減額される。その限度額は、(1)の場合は所得税の課税総所得金額の7%もしくは13万6500円のどちらか低いほうとなり、(2)は5%もしくは9万7500円のどちらか低いほうとなる。
【控除期間】
10年間
【制度の期限】
2017年(平成29年)12月31日までの住宅取得、入居までが適用となる

・収入合算
住宅融資を受ける際、融資を申し込む本人の年収だけでは収入基準に足りない場合、配偶者や父母、子どもなどの収入と合わせること。収入合算できる人の範囲や条件は金融機関によって異なる。

・10年保証
「住宅品質確保促進法(品確法)」により、建築業者や売主は、新しく建てた住宅に10年間の瑕疵担保責任を負うことが義務化された。これを一般的に「新築住宅の10年保証」と呼ぶ。内容は、引き渡し後10年間、基礎や壁、梁、土台、屋根などの住宅の基本構造部分に瑕疵(欠陥)が見つかった場合、建設業者や売主に賠償請求できるというもの。なお、これとは別に、広告などで「10年保証住宅」と書かれている場合は、第三者の保証機関((財)住宅保証機構が代表的)による保証が付いているという意味。

2015.09.10

不動産用語Part53

今日の不動産用語♪


・住居専用地域
用途地域指定の内、「第1種低層住居専用地域」「第2種低層住居専用地域」「第1種中高層住居専用地域」「第2種中高層住居専用地域」の4つを住居専用地域と呼んでいる。第1種低層住居専用地域とは、1~2階建ての低層な住宅にかかわる良好な生活環境を保護するために定めた地域のことで、それと同じ条件で小規模な独立した店舗の立地を認めているのが第2種低層住居専用地域だ。また第1種中高層住居専用地域とは、マンションなどの中高層住宅にかかわる良好な生活環境を保護するために定めた地域のことで、それと同じ条件で中規模な店舗や生活利便施設の立地を認めているのが第2種中高層住居専用地域である。

・住居地域
「第1種住居地域」と「第2種住居地域」の2つを、住居地域と呼んでいる。第1種住居地域とは、大規模な店舗・事務所の立地を制限し、住居の生活環境を保護するために定めた地域のこと。また第2種住居地域とは、住宅と店舗・事務所等が共存しながら、主として住居の生活環境を保護するために定めた地域のことである。

・集成材
製材された板あるいは小角材などを乾燥し、節や割れなどの欠点の部分を取り除き、繊維方向を揃えて接着剤で接着して作る木質材料のこと。天然材に比べ、強度や寸法安定性、耐久性に優れ、湾曲した材料も製造できるなどの特徴がある。

・修繕積立一時金
マンションの管理組合が、大規模修繕用に臨時に徴収する費用のこと。新築マンションで、入居時に数十万円の修繕積立一時金を徴収するのは、万一、入居後すぐに地震などが起きて損害を受けた時に備えるため。また、最初に一時金を徴収しておくことで、その後の毎月の積立金を低く抑えることもできる。

・修繕積立金
マンション購入者が、ローン返済額や管理費以外に負担しなければならない金額のこと。将来の大規模修繕に必要な資金をまかなうために、入居時にまとまった額の修繕金を収める「修繕積立一時金」と、毎月徴収・積み立てられる「修繕積立金」などがある。

・住宅金融支援機構
2007年(平成19年)4月に住宅金融公庫より移行した独立行政法人。自立的経営のもと、主に「フラット35」の供給を支援する証券化支援業務を行う機関。このほか、災害復興住宅融資など民間金融機関では対応が困難なケースについては、直接融資業務も行う。

2015.09.07

不動産用語Part52

 こんにちは。9月になって朝晩は涼しくなって過ごしやすくなりました。
ただ、お天気が雨ばっかりで少し憂鬱に・・・もうちょっとスッキリ晴れてほしいですね。

では今日の不動産用語♪


・車庫
柱と梁、壁、屋根などでつられた、自動車を収める建築物のこと。屋根・柱・壁などで構成されるものを「ガレージ」や「車庫」、屋根と柱で構成される簡易なものを「カーポート」、それらがないものを「カースペース」「(屋根なし)駐車場」などと呼んでいる。

・斜線制限
都市計画区域内で建物を建てる時に、一定の勾配面によって高さの限度を決めた規制のこと。斜線制限には、隣り合う建築物の採光や日照、通風などを確保するための「隣地斜線制限」、向かい合う建築物や道路面の日照・通風・開放感を確保するための「道路斜線制限」、第一種・第二種低層・中高層住居専用地域の北側に接する敷地の環境を保護するための「北側斜線制限」などがある。

・シャッター雨戸
シャッター状の雨戸のこと。軽量化され、操作も簡単で、電動式と手動がある。窓上部の収納ケースに巻き上げて収納するため、戸袋が不要で外観がすっきりするのがメリット。電動のものでシャッターが障害物にあたると自動停止するタイプや、シャッターを閉めても採光・通風が可能なスリット状のタイプなどがある。

・ジャロジー
細長いガラス板を並べ、その角度を変えることで通風を調整できる小窓のこと。浴室や洗面室、トイレなどに設置されることが多い。

・シャンプードレッサー
洗面、洗髪、化粧などができる機能と収納スペースを一体化した洗面化粧台のこと。大型の洗面ボウルに洗髪用ハンドシャワーが付いているタイプも多い。入浴しなくても洗髪などができるのがメリット。洗面ボウルが大きく、深いほうが水はねがなく、使いやすい。(※シャンプードレッサーは、TOTO株式会社の商品名です。)

2015.08.29

不動産用語Part51

 今日の不動産用語♪


・私道
個人の所有地の一部を道路として築造・保持・管理して通行に使っているもの。都市計画区域内で、道路(公道という)に2m以上接していない敷地に建物を建てる時には、敷地の一部を私道とし、建築基準法上の道路として市町村長や知事に認可してもらうことになる。

・私道負担
不動産取引の対象となっている土地の一部に私道が含まれている場合、この私道敷地部分を所有することを私道負担という。私道の上には、建物を建てることはできないし、私道部分の面積は敷地とならないので建ぺい率や容積率の計算から除外されるなど、土地の利用に際して大きな制約を受ける。

・地袋
違い棚の下などに、地板に接して設けられた小さな袋戸棚のこと。

・遮音等級
建物の遮音性能のレベルを表す指標。壁・開口部の遮音性に関係する空気音はD値で、床の遮音性に関係する固定音の床衝撃音はL値(重量床衝撃音はLH、軽量床衝撃音はLL)で表す。D値は数値が大きいほど、L値は数値が小さいほど遮音性能が高い。

・ジャグジー
気泡発生装置が付いた浴槽のこと。もともとはアメリカで生まれ、屋内・外に設置され、水着を着たままで入って楽しむ。商標。

・借地権
「地上権」または「賃借権」のこと。地上権とは、他人の土地において、その土地を専用に使用する権利のこと。地主に地代を払わず権利設定時に一括で支払うものもある。居住するためであればその上に建物を建てたり、改築や建て替えができ、地上権を転貸したり、登記したり、売買することもできる。一方、賃借権は土地を借りる権利で、地主に賃料を払う。賃借権を譲渡したり転貸するには地主の承諾が必要。1992年(平成4年)8月に施行された 「借地借家法」以前に契約された借地権は「旧借地権」と呼ばれる。

2015.08.22

不動産用語Part50

 今日の不動産用語♪


・自走式駐車場
機械式駐車設備を使わず、自動車を運転して出入りできる駐車場のこと。1階の敷地に駐車スペースが平面的に並んでいる「平面式駐車場」、住棟とは別に専用の駐車棟を作る「多層式駐車場」がある。多層式駐車場の場合、使い勝手や屋根のあるなしで駐車料金が変わる。1階の料金が最も高く、上にいくにつれ安くなるように設定されていることが多い。

・自治体融資
都道府県、特別区・市町村などが住民支援・勤労者支援の一環として実施している融資制度のこと。特定の金融機関と提携して有利な条件で融資をあっせんする「融資あっせん制度」や、住宅ローンの利息の一部を援助する「利子補給制度」、一定の住宅や設備を建設・導入することを条件に、その費用の一部を補助・助成してくれる「助成金制度」(これは返済の義務はない)・・・などがある

・シックハウス症候群
住宅に使われる壁や床、構造体などの様々な建材や家具などの材料に含まれる揮発性有機化合物などの有害物質が室内に放出されることで、目がチカチカしたり、めまいや頭痛、皮膚障害などの症状が起きること。住宅の気密性が高まったことに伴い、新築住宅でシックハウス症候群が発生しやすくなったため、2003年(平成15年)7月の改正建築基準法の施行で、居室に使用できる建材・塗料の規制や、24時間換気システムの設置が義務付けられた。

・実施設計
施工するために必要な図面を作る段階のこと。基本設計で作られた図面のほか、さらにいろいろな詳細図、展開図、建具表、仕様書、構造図、設計図などが揃う。この実施設計をもとに、建築主と建設業者は工事請負契約を交わし、工事内容と工事費用を確定する。

・実測売買
土地の売買に関する契約方式の1つで、測量した面積に基づいた金額によって売買すること。主に個人が売買する宅地の場合は、売主・買主の公平を期するため、実測売買とすることが多い。

・指定流通機構
宅建業者間で、物件情報を広く交換し、契約の相手方を迅速に見つけるためのシステムとして、平成2年に発足した制度で、国土交通大臣により指定された不動産流通機構。専属専任媒介物件と専任媒介物件は、指定流通機構への物件登録が義務づけられている。東日本不動産流通機構・近畿圏不動産流通機構など全国にある4つの指定流通機構により、不動産物件情報交換のためのコンピューター・ネットワーク・システム「レインズ」が運営され、これにより、入会審査を受けた全国の不動産会社がネットワークで結ばれている。

2015.08.07

不動産用語Part49

 今日の不動産用語♪


・事業主
宅地造成や住宅建設などの事業を企画、実施する主体のこと。事業主が売主となって不動産を分譲するのが一般的だが、事業主が不動産の全部または一部を、販売を担当する他の事業者に売却し、それを買い受けた事業者が売主となって分譲する場合もある。

・軸組み
木造や鉄骨造の建築物において、土台、柱、梁、桁(けた)、筋交い(すじかい)などで構成される骨組みの総称。特に、木造の柱や梁などで構成される工法を「木造軸組工法」「在来工法」などと呼んでいる。

・自主管理
マンションの管理で、管理会社に委託することなく、管理組合自身で行う方式のこと。清掃作業などできる範囲のことは組合員で行うほか、管理組合が管理員を雇ったり、植栽の手入れやエレベーターの保守点検を専門業者に依頼する。

・地震保険
地震による建物の倒壊や損傷、火災被害などを対象とする損害保険。加入は任意だが、火災保険に加入していることが条件となる。一般的に保険期間は5年が上限、保険金額は火災保険の30%~50%となる。昭和56年6月以降の建築または耐震等級1の住宅は10%、等級2は20%、等級3は30%、それぞれ保険料が割引される。

・システムキッチン
キッチンでの作業に必要な、流し台、調理台、レンジ、調理道具・食品・食器・調味料の収納などが、キッチンに必要な要素を寸法や機能をシステム化した形で販売する台所設備のこと。設置場所の広さや形、組込む機能などに応じて様々な組み合わせができる。

・システム洗面化粧台
洗面ボウルや水栓、シャワー、照明器具、鏡、コンセント、収納スペースなど、洗面時に必要な機能を一体化した設備のこと。

2015.08.03

不動産用語Part48

今日の不動産用語♪


・地形
土地の形(整形か不整形かなど)や傾斜などの形状のこと。土地を有効に使うためには、いびつな形や起伏が大きい地形よりも、平坦で方形(四角形や長方形などの整形地)が望ましい。「じぎょう」ともいう。

・敷居
障子や襖などの引き戸(建具)を設ける場所の下部にあり、鴨居と対をなすもののこと。

・敷金
賃借人が賃貸借契約を結ぶ時に、家主に払う金銭で、家賃の不払いなどの事態に備える意味で徴収される。賃貸借契約が終了して明け渡す時には、未払い賃料等があればその分を差し引かれた額が返金される。関西では主に、賃貸借中に傷んだ設備・仕様の償却費用として一定の割合を敷金から差し引く「敷引(しきびき)」が慣行となっている。

・敷地
一般的には、建築物が建っている土地のこと。建築物の建築部分や門扉・アプローチ、庭、駐車スペースなどをまとめて1つの敷地と呼ぶ。対して、建築物が取り壊されてしまった土地や、これから建設予定の土地を「更地」と呼んでいる。

・敷地延長
都市計画区域内で建築物を建てる時には、敷地が道路に2m以上接していなければならない。敷地が道路に接していない場合には、敷地と道路をつなぐ道路状の部分を借用するか、敷地に付けて売買してもらう。その道路状の部分を「敷地延長」もしくは「路地状部分」という。

・敷引き
入居時に預かった敷金の内、一定額を補修費等にあて退去時に差し引くというもの、都を除く関西や九州で多くみられる慣習。

2015.07.30

不動産用語Part47

今日の不動産用語♪


・3000万円特別控除
自宅を売却して利益(譲渡所得)が出た場合、譲渡所得から最高3000万円までの控除ができる特例のこと。自分が住んでいた住宅を売却する時に限られ、土地のみの売却は原則として対象外。その住宅に実際に住んでいない時は、住まなくなってから3年目の年末までに売却しなければならない等の制約がある。売却する相手は、配偶者や親子、祖父母、孫など持ち主と特別な関係のある人以外でなくてはならない。この特例を受けると、「居住用財産の買い換え特例」「住宅ローン控除」は使えない。さらに、売却した前年と前々年にこの制度の適用を受けている場合にも、この特例は使えないので注意しよう。

・サンルーム
日光を多く採り入れるために、開口部を大きくとったり、屋根などをガラス張りにしてつくった部屋のこと。リビングの外側に付け足すように設置されることが多い。鉄線入りガラスや透明の強化ポリエステル板などが使われる。 おしゃれなサンルームをコンサバトリーと呼ぶこともある。

・自己資金
手元にある現金のこと(引出し可能な預金等も含む)。マイホーム購入時は、ここから頭金と諸費用をまかなうことになる。「頭金として物件価格の2割+諸費用として物件価格の0.5~0.7割+余裕資金として6ヵ月分程度の生活費=物件価格の三割」が目安といわれる。

・市街化区域
都市計画区域のうち、すでに市街地を形成している区域と、おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域のこと。市街化区域では、用途地域と道路、公園、下水道などの都市施設を都市計画で定め、ほとんどの地域(工業専用区域を除く)で住宅を建てることができる。

・市街化調整区域
都市計画区域のうち、市街化(宅地化などの開発のこと)を抑制するために決められた区域のこと。市街化調整区域では原則として、用途地域を定めず、開発行為などが制限され、住宅を建てることはできない。対して、計画的に市街化を進めようとする区域を「市街化区域」という。

2015.07.25

不動産用語Part46

 今日の不動産用語♪


・査定
自宅を買い換えたり、売却する際に、所有する土地・建物の価値を不動産仲介会社などに算出してもらうこと。算出された価格を「査定価格」といい、それと実際の不動産市況(競合物件が多いか、人気のあるエリア・物件タイプか、など)を加味して、売出価格を決定することになる。

・サニタリー
キッチンを除く、トイレ、浴室、洗面室など、衛生のための水まわり設備をもつ部屋の総称。

・更地
建物などがなく、借地権など使用収益を制約する権利の付いていない土地のこと。建物が建っていないだけでは更地とはいえない。購入後、自由に住宅が建てられる土地(容積率や建ぺい率等の法規制は受けるが)を「更地」と呼ぶ。

・3項道路
土地の状況によりやむを得ない場合、特定行政庁(原則として人口25万人以上の市の長のこと)は、道路の中心線から2m未満1.35m以上の範囲で、また片側が川などの場合は、その境界線から4m未満2.7m以上の範囲内で、道路を指定することができる。これを「3項道路」という。3項道路の指定にはは、各自治体の建築審査会の同意が必要となる。

・残債
借り入れた住宅ローンのうち、まだ返済していない借入金の残額のこと。残債をまとめて返済することを、「一括返済」という。

・散水栓
水まきや庭掃除の際に使用する水栓(蛇口)のこと。一般的には、屋外の出入り口付近に設けられる。地中に鉄の蓋が付いた容器を埋め込み、その中に散水栓を設置することが多い。

2015.07.21

不動産用語Part45

 今日の不動産用語♪


・再建築不可
家を建て直すことができない土地のこと。建築基準法によって、「道路に2m以上接していない土地には家を建てることができない」と定められているが、そのような土地でも、法律制定以前に既に家が建てられている場合がある。(「既存不適格物件」という)。この土地を売りに出す場合は、物件広告や重要事項説明書に必ず「再建築不可」と書くことが義務づけられている。リフォームして住むことはできるが、立て替えは不可能。

・採光
建物の屋内に、自然光を採り入れること。建築基準法では建物の用途ごとに、床面積に対して必要な採光のための開口部の最小面積を定めている。

・最多価格帯
マンションや一戸建て、宅地など不動産取引に関する広告で、100万円未満を切り捨てた価格で見た時に、最も販売区画数や販売戸数の多い価格帯のこと。例えば「販売戸数68戸/価格(税込)2785万円(1戸)~4360万円(1戸)/最多価格帯(税込)3200万円台(15戸)」とあれば、販売される68戸のうち最低価格の物件が2785万円で1戸、最高価格が4360万円で1戸あり、最多価格帯は3200万円台で15戸あるという意味。

・サイディング
本来は羽目板や下見板など外壁に張る板材の総称。一般的に、セメントやセラミック、金属を使った工業製品化された外壁材を指す。最近では、耐久性や断熱性、防火性、デザイン性(タイル風、石材風など表面の意匠もさまざま)に優れたものが開発されている。

・在来工法
日本の伝統的な建築工法で、「木造軸組(もくぞうじくぐみ)工法」とも呼ばれている。土台の上に柱を立て、その上に梁(はり)を掛け渡し、斜めに筋違い(すじかい)を入れて補強し、壁を組んで作る。柱と梁で建物を支える構造になっているため、増改築が容易で、使用する木材によって予算にも柔軟に対応できる。ただし、職人の経験や技術の差が出やすく、施工レベルや工期にバラツキが生じやすい。

2015.07.18

不動産用語Part44

 今日の不動産用語♪


・サーキュレーター
空気を循環させる装置のこと。冬には、室内の上部にたまりがちな暖かい空気を下部へ循環させ、夏には足元にたまりやすい冷たい空気を上部に循環させ、室温を均一にする。代表的なものに天井につけられるシーリングファンがある。

・サービスバルコニー
一般に、比較的小さい面積の(サブの)バルコニーのこと。キッチンの横にサービスバルコニーが付いていると、キッチンの採光や通風がよくなるうえ、ビン類やゴミを一時的に外に出しておけるなど使い勝手がいい。一方、LDKなどに面した大きいバルコニーをメインバルコニーなどと呼ばれている。

・サービスヤード
キッチンにつながる屋外の家事作業スペースのこと。洗濯や物干し場、物置場、ゴミ置場などに使われるケースが多い。

・サービスルーム
一定以上の大きさの開口部が設けられていないスペースで、建築基準法上、居室と認められていない部屋のこと。納戸や大型収納、家事コーナーなどとして活用されるケースが多い。

・災害危険区域
津波や高潮、がけ崩れ、洪水など災害の危険が著しく、その災害防止に膨大な費用がかかる区域として、地方公共団体が条例で指定した区域のこと。

・サイクルポート
自転車置き場のこと。マンションなど集合住宅では従来の駐輪場と区別して、各住居ごとに区画をわけた専用のスペースをこう呼ぶ。

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